Quand choisir la SAS : ce type de société est adapté à un ou plusieurs associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, comme l’achat pour revente ou la location meublée. une première fois au niveau de la société au taux de l’IS, et, une seconde fois au niveau de l’associé en cas de, 50 % si titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans, 65 % si titres détenus depuis plus de 8 ans. Ce point est loin d’être négligeable. Il faut en pratique conclure un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative. L’administration fiscale ne tolère que 10% logement meublé dans une Société Civile Immobilière SCI (notion de caractère habituel de la mise en location meublée). La SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifié par comparaison à la SAS : La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l’immobilier, mais n’est pas nécessairement créée pour les mêmes raisons. Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette c’est-à-dire après amortissement. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus l’impôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles. SAS ou SCI signifie détenir et gérer son patrimoine immobilier, tout en contournant le système juridique de la copropriété, réputé pour sa complexité. A l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l’opération, © 2020 – Tous droits réservés Legal Action | Mentions légales | Conditions générales | Politique de confidentialité | Société d’avocats au Barreau de Bordeaux, Vous avez une question ? Dès lors, la plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération liée à la durée de détention. deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ; deux époux leurs enfants respectifs non communs ; deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ; deux concubins et leurs enfants communs ; un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux. En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci … En effet, le fonctionnement de la SAS, qui se caractérise par la grande liberté conférée aux associés dans la rédaction des statuts, est adapté à l’exercice d’une activité commerciale. Son caractère civil lui interdit la pratique d'activités commerciales telles que l'achat, la revente, la construction ou encore la location en meublé (assimilée à un hôtel). Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxati… Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. La location meublée de logement d’habitation ( LMNP, Micro Bic ou SCI) est une situation de fait.Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire n’ai pas à se soucier de la fourniture d’un lit, d’un four …. Or, dans l’hypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause son régime fiscal. La déclaration s’effectue sur l’imprimé d’ensemble des revenus, à laquelle doivent être joints divers document… il y a un seuil de 32000 euros? Les recettes de la SARL tirées de la location meublée pourront dès lors aller jusqu’à 46.000 € par an. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement. Cliquez sur "En savoir +" pour obtenir plus d'informations sur notre Politique de confidentialité. En général l’investisseur choisit la SCI pour les avantages fiscaux qu’il aura, lors de la donation à ses enfa… Ainsi l’activité de location meublée d’une SCI, même occasionnelle ou accessoire, entraîne son passage à l’IS. L’activité de la SARL doit être une activité industrielle ou commerciale à l’exclusion de toute autre. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de l’IR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de l’abattement suivant : L’associé cédant a  également la possibilité désormais d’être imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ». Lorsque l'activité envisagée est exclusivement centré sur la gestion d'un patrimoine immobilier ou l'exploitation de biens immobiliers, le choix de référence demeure la SCI pour exercer une activité d'investissement immobilier, bien que d'autres formes sociales puissent être adaptées. L’équipe LegalPlace.fr, A ce jour j’ai une SCI et on m’a conseillé de changer pour me déclarer en SAS qu’elles seront les avantages par appot a la SCI et les incovenient en sachant que je me sort aucun salaire, LegalPlace 75010 – Paris. Les montant réintégrés seront calculés en fonction de la valeur locative de l’immeuble, 2.    Au niveau de l’associé bénéficiaire, il sera imposé sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer. Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l’investissement est destiné à réaliser de la location meublée. En effet, elle ne peut pas exercer, même de manière très accessoire une activité civile de location nue. Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de l’immobilier en général, cette structure juridique n’est pas la panacéepour la location meublée D’abord, pour réussir la création de sa SCI, il faut abso… La société a un intérêt propre, distinct de celui de ses associés. Ainsi, la cession d’un immeuble appartenant à une société soumis à l’IS s’avère plus fiscalisée. Dans ce cas, l’imposition des résultats de la société est réalisée directement entre les mains des associés. L’achat d’un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de l’IS permet d’amortir comptablement le bien immobilier. Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires. Beaucoup de Français privilégient la SCI. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause. Quand investir dans l’immobilier en SAS ? LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE. 1er point : est-ce qu’il y aura de la location meublée au niveau des logements ? En cas de société à l’IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué. Conseil d'Etat du 28/12/2012, n° 347607: SCI, location meublée estivale pendant 3 ans, activité commerciale La rédaction vous conseille PARTENAIRE : Investir dans l’immobilier en 2021 Votre abonnement a bien été pris en compte. Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), à l’instar de l’ensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS. C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple. La révision du loyer en cours de bail commercial, La responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur sur les performances énergétiques (DPE), La possibilité de réception judiciaire en CCMI, Les travaux dus à la vétusté sont à la charge du bailleur sauf clause contraire expresse, Les obligations administratives et civiles du loueur « Airbnb », Locations « Airbnb » : les agents de la mairie ne peuvent pas pénétrer dans le logement sans autorisation, La rédaction du bail commercial : les clauses importantes. Un montage qui permet, en effet, de respecter les objets respectivement civil et commercial de la SCI et de la SAS. Pourtant il est souvent plus intéressant de choisir d’autres structures juridiques comme la sasu ou la SARL. De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales HT. Cela semble logique de détenir de l’immobilier en SCI, vu que le terme immobilier figure dans le nom de la société. Car dans ce cas, la SCI est déconseillée puisqu’elle est par nature civile. Prudence donc s’agissant des locations saisonnières ! 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée). Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales. A défaut, attention aux conséquences fiscales (V. notamment Location meublée et TVA). La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que . Cependant, vous pouvez basculer la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) pour avoir le droit de faire de la location meublée. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022. Cet exercice d'une activité commerciale par la SCI peut impacter son régime fiscal et la soumettre à l'IS. Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : à ce titre, les bénéfices réalisés par la société au cours de l’exercice social sont distribués aux associés au prorata de leur participation au capital social, et déclarés à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus. Pour ouvrir un PEA, il vous suffit de contacter votre banquier ou toute autre banque. Ainsi, lorsque la SCI loue des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, la SCI est exonérée de TVA sans aucune option pour l’assujettissement à la TVA possible. Cette dernière dispose alors d’un double mécanisme de rattrapage : 1.     Au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus. Notons tout d’abord que le statut de la location meublée impose une liste de meubles et d’équipements qui figure ici. Ainsi, lorsque vous investissez dans l’immobilier avec la SAS, vous pouvez faire la location meublée, l’achat, la revente… Le passage à l’IS est surtout très désavantageux en cas de cession de l’immeuble. I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI, II. Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l‘Impôt sur le revenu (IR). fasc. L’avantage fiscal est de taille et permet de rendre plus attractif un investissement dans l’immobilier au travers d’une SAS que d’une SCI. Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique. Vous serez alerté(e) par courriel dès que la page « Location meublée ou vide : quelles différences ? Donc la seule solution pour optimiser mon patrimoine immobilier vis à vis de l’IFI est de le vendre. SCI ou SCPI : caractéristiques et différences, Créer une Entreprise Individuelle (EI) ou une SASU. Dans le cadre d’une SCI ou Société Civile Immobilière, la société ne peut être constituée que par deux associés au minimum. Auto-entrepreneur ou EURL : quel statut choisir ? Il peut être opportun dans certaines situations d’acquérir l’immeuble par l’intermédiaire de l’une de ces sociétés lorsque : La soumission à l’IR peut s’avérer pénalisante pour l’associé qui subit déjà à titre personnel une forte pression fiscale. Si votre but est avant tout commercial la SAS est plus adaptée, si votre but est l’acquisition d’un bien dont vous aurez la jouissance la SCI semble à privilégier. Afin de changer la forme sociale de la société et de transformer une SAS en SCI, il convient de suivre la procédure de modification des statuts, qui se révèle fréquemment très contraignante. Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) – « Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) –, la recours à la SARL de famille est … Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10). La plupart du temps, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, c’est souvent à la Société Civile Immobilière (SCI) à laquelle on pense en premier. Si vous faites de la location meublée ou de la location courte durée et que vous faites le choix de la SCI, votre SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés. Le choix va dépendre de son imposition future qu’il faut tenter de prévoir. Les bénéfices sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer de l’impôt. En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre : Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS. Il est important de déterminer lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés. Les revenus tirés de la location sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers. Cependant, dans le cas de la SARL familiale, l’assujettissement à l’IR n’a pas de durée limitée dans le temps. Je reçois régulièrement des demandes de votre part, pour me demander s’il est intéressant de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI. Le passage de la société à l’IS est irréversible. Location meublée. Si ta SCI faisant de la location meublée (au-delà de la tolérance de 10 % des recettes qui permet de rester à l’IR) est soumise à l’IS il est possible de faire de la location meublée sous une forme sociétale tout en relevant de l’IR via une SARL de famille. Enfin, en cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société. La SAS est généralement privilégiée par les associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, professionnelle, comme l’achat pour revente ou la location meublée. Ainsi, la SARL de famille peut permettre de bénéficier de la transparence fiscale, de la même manière que la SCI soumise à l’IR. Néanmoins, si la location meublée est facilement compréhensible, le moyen d’y parvenir est complexe. L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec  celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)  (Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle). Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€. Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS. La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions. Nos formalistes se chargent de tout et vous garantissent de faire immatriculer votre société au RCS dans les plus brefs délais. SCI à l’IR SCI à l’IS Bureaux équipés SARL de famille Nos outils. SA, SARL, EURL et EIRL : quel statut choisir ? Effectivement, la location meublée en SCI à l’IR n’est toléré qu’à hauteur de 10% de la totalité des revenus locatifs de la SCI. Devenez rentier en investissant dans l'immobilier haut rendement en province ! La location meublée en société : SCI ou société commerciale ? Oui oui sarl de famille à l’IR avec location meublée et j’ai le statut LMP, désolé pour ce raccourci. Si cette activité répond à des critères commerciaux et relève donc du régime de l’impôt sur les sociétés, certaines exceptions permettent de relever du … Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022. Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et28 % au-delà. la location meublée est occasionnelle – si l’activité de location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année, vous pouvez alors éviter l'impôt sur les sociétés (on considère qu’elle n’est pas « habituelle »). De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement. De ce fait on peut également exploiter une sorte de faille juridique. Si l’imposition de la société à l’IR s’avère plus intéressante qu’une taxation à l’IS, il peut être opportun de se tourner vers la SARL dite « de famille ». D’autant plus que SCI et location meublée sont incompatibles dans le cas d’une SCI au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). En principe, la location meublée est une activité commerciale Une SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Le régime de la Société Civile Immobilière (SCI) est souvent envisagé dans le cadre de l’activité de location meublée. L’associé ne pourra pas dans ce cas imputer le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) : Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies : Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR. Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. Si vous continuez à utiliser ce site, nous supposerons que vous en êtes satisfait. Comme nous venons de l’évoquer, sauf exception, une activité commerciale même minoritaire sous forme de location meublée empêche de manière irrévocable la société à opter pour l’impôt sur le revenu et contraint donc la SCI à devenir opaque. De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IR même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée. Quand choisir d’investir dans l’immobilier en SCI ? La SARL « classique » ou SAS sont soumises de droit à l’IS. Vous trouverez ici toutes les informations pour vous aider à choisir entre le régime LMNP et la SCI à L’IS. Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI). La SCI peut alors, dans certains cas, bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience avec nos services. De manière générale, le professionnel doit choisir entre la création d'une entreprise individuelle, en optant notamment pour le statut de la micro-entreprise, ou la constitution d'une société, qui présente plus de contraintes mais assure la pérennité de l'activité. C’est ce qui fait d’ailleurs qu’elle est préférée à la SCI, surtout pour ceux qui veulent tirer le plus de bénéfices de l’investissement immobilier, avec bien entendu plus de risques. Je passerai à l'avenir en SARL on en SAS (ou autre) le jour où j'aurais plus de biens exploités générant plus de charges. Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages. Bien souvent, lorsque les gens entendent parler d’immobilier, ils font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI. Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxation : Lorsque la société est assujettie à l’IR en revanche, c’est comme si, d’un point de vue fiscal, l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. 40 rue de Paradis Selon l’importance des revenus, les contribuables sont soumis à certaines obligations : - Le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 32.600 euros. Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. Nous nous chargeons de toutes les étapes de la procédure jusqu’à l’immatriculation de la société au RCS ou au RM, et ce pour un prix réduit. Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de … C’est le cas par exemple lorsque les revenus de la société sont calqués sur ses besoins de trésorerie notamment pour rembourser l’emprunt bancaire. Quels sont vos droits en matière de trouble du voisinage ? La SCI est alors dite transparente. Chiffres à l’appui ! Quelles différences entre la SCI et la SAS ? La remise en cause peut également résulter d’un divorce ou de rupture du PACS de certains associés. La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de l’activité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations. Déclaration de bénéficiaires effectifs, La modification des statuts d’une société, Société à responsabilité limitée (SARL), investir à plusieurs dans l’immobilier, Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, Limitée au montant des apports au capital social, Civile par nature, avec possibilité d’exercer une activité commerciale (location meublée), Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas, Dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social, Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros, Le capital social est entièrement libéré, Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%. En matière de location en meublée il existe deux statuts, celui professionnel et celui du non professionnel, dont les critères sont les suivants : Nous n’étudierons ici que le statut du loueur meublé non professionnel. Cette option n’est toutefois valable que 5 ans. La location meublée, pollution potentielle de l’activité civile d’une SCI. les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. Il suffit alors que la SAS loue l’immeuble à la SCI (en location non meublée) pour que les règles de chacune des sociétés soient respectées. parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou. Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants. D'une durée de vie maximale de 99 ans, une SCI ou une SAS doit compter au minimum 2 actionnaires qui … Les dispositions légales applicables à la SCI en font une forme sociale qui revêt les principales caractéristiques des sociétés les plus connues, comme la Société à responsabilité limitée (SARL), mais qui offre une flexibilité plus limitée : Si vous envisagez de constituer une SCI, LegalPlace se propose de prendre en charge l’ensemble des formalités de création d’une SCI, ce qui vous permet de vous alléger d’une tâche lourde, en particulier si vous ne disposez pas ou de peu de connaissances juridiques. L’amortissement de l’immobilier, à l’exception du terrain, permet mécaniquement de réduire l’assiette imposable de la société. La SAS est une société commerciale dont le régime est bien plus souple que celui des autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA) : Si vous optez pour la création d’une SAS, LegalPlace peut se charger pour vous des formalités de constitution de la société.