Bonjour, Pour plusieurs de mes simulations, l’onglet SCI à l’IS me donne le type de synthèse suivant : « de vivre à l’IS et de mourir à l’IR  » puisque cela permet : Bonjour, Bonjour, Cordialement. Dans une sci à l’IS c’est la comptabilité des entreprises qui s’applique quelque soit la nature de la location…. Pas simple à monter, cela doit s’étaler sur la durée mais quand il y a plusieurs centaines de milliers d’Euros de DMTG, cela peut-être très rentable. Autres suggestions : Les taux de TVA pour une SCI en cas de travaux de rénovation. – ajouter un paragraphe sur le ‘cash crunch’ qui guette les particuliers lorsqu’ils investissent sur de l’immobilier via leur nom propre, ou via une SCI à l’IR. Je ne pensais pas que les « Travaux de réparation et d’amélioration » n’étaient pas déductibles dans une SCI à l’IS ! Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au delà. a) concernant l’IS : la tendance est à l’harmonisation du taux vis-à-vis des autre pays européens. Le simulateur est intéressant mais je me pose la question de l’amortissement de l’immeuble. La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux. Et quelle durée, s’agissant d’un bâtiment industriel ? Une fois ces impôts réglés à la France, les loyers seront intégrés au revenu du Luxembourg et feront donc monter la tranche d’IR dans laquelle on se situe. En 2022 mon crédit bail se terminera et la SCI encaissera 85.000€ de loyer.Des agents immobiliers ont estimés mon bien à 1.100.000€ à ce jour au vu de l’attractivité de la zone.Je ne compte pas vendre la SCI ni le bien. Donc , la vie est belle si ce n’est le problème de la sortie des actifs comme expliqué par GF (problème de plus-value de cession imposée comme plus-value professionnelle et ensuite impôt sur RVM pour récupérer les liquidités aïe , doublement aïe !) Si l’associé endetté a un TMI élévé, alors l’option IS semble de très loin la plus intéressante non ? Merci pour vos lumières. Dès lors, une SOLUTION qui permettrait de mieux se protéger de ce risque serait peut-être de recourir à une SAS , sté de capitaux par nature à l’IS et moins « voyante » qu’une SCI à l’IS !!! Une SCI peut bénéficier du taux de TVA de 5,5% au même titre que le particulier, si les conditions sont réunies. En définitive, pour une SCI, les travaux de rénovation peuvent être réalisés avec une réduction de TVA, qui passe de 20 à 5,5%. Je puis vous fournir des info plus précises si vous le souhaitez (date, tel …) Conséquences de la sortie de l’actif. Bonjour, Le passage de l’IR à l’IS étant définitif dans une SCI, vous pourriez conseiller à vos lecteurs qui créent une SCI aujourd’hui de rester à l’IR pour le moment, et de considérer l’option pour l’IS vers fin 2017 / début 2018, après les élections présidentielles, une fois que les perspectives fiscales seront plus claires. Synthèse. Par avance, mes excuses pour les fautes merci. Très bon article auquel je rajouterai deux choses qui vont encore dans le sens du choix de la société soumise à l’IS Ils sont d’un niveau que je n’ai encore pas rencontré sur le net en dépit de nombreuses recherches et c’est toujours un vrai plaisir de vous lire. En effet, lors de la vente, on ne fait que restituer l’amortissement dont on a bénéficié durant x années. Comme beaucoup, je me pose la question du passage de ma petite SCI de l’IR à l’IS. Pas dans le cas d’une SCI Is gérant son propre patrimoine malheureusement. Enregistrer mon nom, mon e-mail et mon site dans le navigateur pour mon prochain commentaire. Quel est l’intérêt ? L’amortissement fiscal des immeubles en location nue est possible dans une société à l’IS … mais tout le monde n’a pas intérêt à utiliser une société à l’IS notamment au regard de l’imposition sur la plus value ! -Si ce n'est pas exact , pouvez vous me dire ce qui est juste et/ou m'indiquer les textes qui font références pour la gestion des SCI? Je signale que cette formation est accessible à quiconque moyennant inscription et paiement d’une somme d’environ 200 euros(pas cher pour une journée de formation de cette qualité!) Dans les deux cas, la Société Civile à l’impôt sur les sociétés se trouve soumise à une imposition, là ou la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée : Au final, l’intérêt de la SCI à l’IS doit être relativiser au regard du coût de la distribution des profits réalisés par la SCI à l’IS, et notamment au moment de la vente de l’immeuble. Elles peuvent accorder le prêt sur la base d’un taux fixe ou d’un taux variable, souvent sur une durée qui varie de 10 à 25 ans. Vous parlez de l’impôt des dividendes comme un point négatif. – pour sortir les actifs à l’IR de bénéficier du régime des PV des particuliers avec abattements pour durée de détention ( soit IPV = 0 après 30 ans) En outre, dans une SCI à l'IS, l'immeuble en lui-même est également amortissable, ce qui n'est pas le cas dans le cadre d'une SCI à l'IR. Par contre pensez à ce qui vous amène à passer à l’IS : pensez vous mettre à jour votre simulateur avec la flax tax à 30% sur les dividendes, ainsi que l’IS à 28% puis 25% en 2022? Nous allons former notre SCI Pour rebondir sur les derniers messages (Alain Lambard je suis 100% OK avec vous) et reprendre ce que je disais plus haut : N’OPTEZ JAMAIS POUR L’IS !!!! Bonjour, Si quelqu’un peut m’aider C’est alors le régime de la PV des particuliers qui s’appliquera à l’essentiel du prix, Merci pour cet article. Emilien D. Bonjour Monsieur Fonteneau, Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé. Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles par la société civile à l’impôt sur le revenu sont strictement encadrés par le code général des impôts. Compte tenu de votre âge ce peut tout de même valoir le coup de payer les droits de mutation . En bref, c’est certain : il n’y a pas de formule miracle et chaque cas doit être étudié…, Bonjour Très intéressant et bien construit. Merci à toi en tout cas. Pour une simulation sur le long terme, il faut utiliser ce taux de 25%. Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. Par contre, à l’IR, quelque soit le nombre de SCI, les loyers se cumulent entre eux et font exploser l’IR. Outre l’ABD pour motif exclusivement fiscal de l’article 64 du LPF, la loi de finances du 28 décembre 2018 a créé un nouvel ABD figurant au CGI sous l’article 205A qui dit ceci : Cette révélation a sur moi l’effet d’une révolution copernicienne : mon fiscaliste m’a dès le début expliqué qu’il fallait faire du meublé (ma société est une SASU, pas une SCI). Et si vous saviez tout ce que la SC de portefeuille peut vous apporter…..On en reparle bientôt dans un article écrit pour LeBlogPatrimoine. Votre simulateur ne met pas assez en avant la possibilité de financer un bien ou des parts de SCPI par apport en CC/A. je suis en rentabilité négatif…comment se fait-il? – démembrement (qui n’est pas mort contrairement à ce que disent bcp) Il vous suffit de compléter un formulaire rapide en indiquant le montant que vous souhaitez emprunter et la durée de remboursement envisagée. Et dans l’option à l’IS, la mensualité du remboursement du crédit n’est pas considérée comme un dividende, mais sera « seulement » taxée à l’IS, n’est-ce pas ? Mais merci tout de même. Attention également aux retraitements fiscaux d’un passage d’une SCI à l’IR vers une SCI à l’IS . 1 -quelle valeur dois je prendre pour l’amortissement de mon bâtiment à partir de 2018, sachant qu’il m’a coûté 300 k€ en 2011 ? J’ai créé la SCI pour partager la charge de l’achat de l’immeuble entre moi et ma SARL, et pas du tout pour faire de la location. J’ai une sci et j’aurai voulu avoir des précisions sur les comptes [b]213 compte d’immobilisation. C’est la SCI qui emprunte, qui investit, fait des travaux, perçoit des loyers … Fiscalement, cette société peut être à l’IS (Impôts sur les Sociétés) ou transparente fiscalement (à l’IR). Vous pouvez aussi vous abonner sans commenter. – le problème der la taxation des dividendes ne se posent pas à hauteur du remboursement des comptes courants d’associés Ensuite, le fisc considère que l’amortissement raisonnable est de 50 ans , le comptable considère 30 ans et le simulateur prend 40 ans . La fiscalité, de par sa complexité et son instabilité juridique,requière beaucoup d’humilité dans son application ! (arrêtez-moi si je me trompe) Les formules de prêts travaux proposés par les banques pour les biens locatifs ne comportent pas distinction. Bien cordialement, Bonjour, Bref d’après mes simulations il coulera de l’eau sous les ponts avant que ma SCI soit assujetti à l’IS. Bonjour Différents avis sur la manière d'imputer des dettes, de micro au r.s qui est dans le vrai? A l’inverse, dans une SCI assujettie à l’IS, les frais d’acquisition des immeubles (frais agence, honoraires notaire et droits enregistrement) sont déductibles du résultat fiscal imposé à l’IS. A partir de quel capital à investir peut on espérer amortir les frais liés à une société civile à l’IS? Dans certains cas, la TVA s’applique d’office à la société civile immobilière. Même si la stratégie SCI ne semble pas applicable à ma philosophie. Mais attention, la société civile immobilière (SCI) est une personne morale séparée de son associé : Il ne sera donc pas possible pour l’associé de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI.Pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI, il sera nécessaire de procéder à une distribution de dividendes, taxable pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%, et bien évidemment, en l’absence de bénéfice comptable, la distribution sera impossible ! Pour ma part c’est l’option que j’ai retenu, après pourtant une longue réflexion. @LdeFroissard: merci pour votre commentaire. Dans une SCI à l'IS, ce sont les règles des sociétés commerciales qui s'appliquent. SI vous en êtes à la création, vous avez le choix : Bonjour, Tu as dû inverser en voulant expliquer qu’on prenait 60% de la valeur. – ajouter un paragraphe sur les résidents à l’étranger qui investissent en France (c’est mon cas). Selon l’article, il s’agit de dépenses nécessaires à l’acquisition et à la conservation du revenu. J’utilise GDS compta, qui est un logiciel compta pas cher 30€ par an plus le prix de la licence moins de 100€ la première année. – pour éviter la PV professionnelle à la revente le mieux est de constituer une holding ( sarl soumise à l’IS ) qui détiendra la NP des parts de la SCI soumise à l’IR; à défaut, si l’on anticipe la revente, il y a lieu de procéder 3 ans avant à une augmentation de capital pour diluer le capital de la holding et réintroduire des personnes physiques. C’est une loterie, mieux vaut ne pas tirer le mauvais numéro… Auquel cas, bien évidement, cette charge rentre dans le calcul du benéfice et donc de l’imposition associée. Créer ma SCI en ligne Télécharger le guide complet sur la SCI (Gratuit) Les SCI soumises à la TVA d’office. Merci de votre compréhension. A ce détail près, article et simulateur très bien fait. Le système IS permet aussi de ne pas payer d’impôts (même la SCI) pendant plusieurs années car le déficit peut être reporté d’année en année. Les bénéfices seront ainsi taxés entre les mains des associés proportionnellement aux parts détenues dans le capital social de la société. Sous entendu pourquoi doit-on payer un impôt sur les dividende calculé sur un résultat qui ne tient pas compte du déficit repérable ? Ceux qui créent une SCI aujourd’hui se posent la question : « dois-je garder l’imposition à l’IR, ou dois-je opter pour l’IS »? Très bon article comme d’habitude. Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au delà. Je rejoins globalement l’apposition de YVES B; on devra comparer les techniques de SCI IR et SCI IS en fonction de la situation patrimoniale de l’investisseur (objectifs, contraintes). Pourquoi peut-on faire face à un impôt sur le dividendes alors que le résultat de la SCI si on impute le déficit reportable fait que ce dernier est négatif ? Aussi, pour évaluer le montant du prêt à accorder, l'établ… On dit que l’idéal serait : Elle existe depuis 2011, encaisse des loyers de 39 000 € par an, qui vont augmenter très sensiblement en 2018 (achat de nouveaux biens et mise en location nue). Un associé à l’IS impose pour sa cote part de capital une comptabilité selon les règles du BIC (Art 238 bis K Annexe II du CGI) donc pas de blocage. – mode de financement (ou de refinancement ) : Credit Bail par ex Ne soyons pas manichéen avec « fausse bonne idée » ou » excellente idée »: il s’agit de projeter un montage avec une SC à l’IS, de le comparer à d’autres montages (et d’insérer des leviers non indiqués , d’analyser les forces et faiblesses de chacun au regard de sa situation pour ensuite prendre sa décision en pleine connaissance de cause. Concernant le risque de remise en cause de la fiscalité des entreprises à l’IS pour les SCI patrimoniales à prépondérance immobilière : ——————————————————————————- L’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IS. Je pense qu’il faudra créé un peu de déficit foncier qui sera un meilleur investissement que de simplement donné l’argent aux impôts. [/b] ou [b]comptes de charges 6[/b] J’ai fait des travaux en 2011. Merci pour ce tableau et la qualité, l’exigence de tous vos articles. Je ne sais pas si c’est toujours d’actualité ou non mais voici une solution : Ce simulateur est vraiment super mais j’ai des frais que je souhaiterais integrer (frais a constitution de sci, comptable, charge proprietaire, taxes fonciere….. Quelqu’un aurait il la meme chose en fichier excel ce serait top . Bonjour, , Oui, tout à fait ! Excusez-moi mais je trouve que vous avez négligé votre Business Plan et vous avez été très mal conseillé. Pour votre résidence principale, je vous conseil de l’acheter en nom propre, votre holding pouvant vous fournir un salaire. @ Gael Non ? Merci à tous ! Bonjour, Antoine, Bonjour, Mais tout de même, quelle curieuse d’idée d’utiliser le taux d’IS de 15% (et 33% au-delà de 38,120 euros) dans le simulateur, alors que ce taux disparaîtra très prochainement (Guillaume, j’espère que vous ne présentez pas des simulations basées sur le taux de 15% à vos clients). Pour infos, j’ai déjà versé 5.000 euros à des pseudos analystes, avocats, ou optimiseur de patrimoine. 500€ par an). Bonjour La sci à l’IS est souvent une fausse bonne idée, car peu de personnes ont la stabilité psychologique et matérielle nécessaire, la fiscalité bougera certainement, rarement dans le bon sens, enfin, à ce jour la sortie (rarement prévue et programmée donc parfois en catastrophe) est fiscalement ultra pénalisante. Diplômé du master Gestion de Patrimoine de l'université de Clermont-Ferrand - 15 ans d'expérience -, Inscrivez-vous pour recevoir GRATUITEMENT nos prochains articles par mail, Leblogpatrimoine.com vous conseille dans la gestion de votre patrimoine. Comme le souligne Gélineau et Guillaume T dans un commentaire précédent, il faut aussi ajouter la contribution sur les rendements locatifs, qui est de 2.5% des loyers perçus. Cette paie serait certes soumise à l’ir du gérant mais échapperait, contrairement aux dividendes, à la double imposition avec l’IS. Bonne journée !! Par rapport au simulateur, quand nous avons un bien qui s’autofinance, donc loyer > mensualité + charges, à quoi correspond l’effort d’épargne moyen ? Objectif : transmission à nos enfants (encore petits donc comme il y a un emprunt nous formons la sci entre conjoint et nous donnerons des parts en nue propriété plus tard). -Si ce qui est ci-dessus est exact, quelle durée d'amortissement utiliser? Je tombe des nues. Dans mon esprit, travaux d’amélioration = immobilisation et donc -> amortissements. J’ai acquis cet immeuble en crédit bail pour une valeur à l’époque de 435.000 euros. Bonjour, A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 % (17,2 % à partir du 1er janvier 2018). Oui, effectivement, ça devient délicat ou couteux. Au moment de vos déclarations de TVA, vous devez restituer 200 € au service des impôts, qui doit vous rembourser 4 000 €. Merci, Bonjour, C’est normal, on ne peut pas gagner sur quelque chose de déjà gagné ou plus grossièrement, on ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et le c… Article intéressant permettant d’avoir l’environnement de l’option à l’impôt sur les sociétés. Bonjour, Bonjour, Cela permet une constitution de patrimoine avec un effort de trésorerie quasi nul alors qu’avec une détention avec une SCI à l’IR ou en direct, c’est très, très lourd. In fine, vous recevez 4 000 - 200 = 3 800 € en remboursement de TVA pour votre SCI. Est-ce à cause de safari ou y a t il un bug? Merci de votre avis, Rien et cela s’est même déjà vu dans le passé. dans une optique de transmission patrimoniale, un emprunt va être contracté par l’un des associés d’une SCI pour l’acquisition d’un bien. – est il possible d’opter pour le régime IR sachant que la SCI sera détenue par une SAS ? Donc 37.20% au total (IR 20% + PS 17.2%). – un loyer locatif de 1200-1300€ L’IR dépend des conventions fiscales mais il arrive souvent que la convention fiscale exige un impôt minimum à payer dès le premier euro. La question est toujours la même: à quoi bon bâtir un superbe échafaudage juridico-fiscal sur le long terme 15/20/25 ans alors que l’on n’a aucune visibilité? sinon il faut un comptable pas trop cher , oui c’est la référence que j’ai en tête. Ces frais s’inscrivent alors au bilan de la SCI et augmentent d’autant le prix d’acquisition des immeubles. Ce sont les circonstances qui m’ont forcé 15 ans plus tard à mettre les appartments en location vide, puis meublée. ? Dans une SCI imposée à l’IR, les frais d’acquisition des immeubles ne constituent pas une charge fiscalement déductible. J’ai du mal à comprendre quelque chose : j’ai une société à l’IS qui détient deux appartements à Paris. Une SCI à l’IS peut déduire beaucoup plus de charges qu’une SCI à l’IR pour la détermination du résultat imposable. pourquoi donc mon expert comptable ne m’explique que les avantages/contraintes d’une sci à l’is ou à l’ir et n’aborde pas la création d’une sarl? J’ai fait un exemple avec un revenu fiscal avant investissement de 25000 pour une personne ce qui me donne un TMI à 14%. Alors je suis prêt à payer mais quelqu’un de réellement compétent, pas quelqu’un qui propose comme solution de vendre un bien et d’acheter des parts de fonds ( dont l’intermédiaire n’est autre que mon pseudo conseiller). Bonjour à tous, Lorsqu’il s’agit d’un appartement est il obligatoire de déduire 15% du bien pour considérer qu’il s’agit du terrain? Autrement dit, si apr… J’ai juste une question concernant le résultat de la SCI à l’IS quand il est déficitaire et que l’un des associés est une société également à l’IS. Toujours un compte courant créé. SCI dont les parts appartiennent en NP aux enfants héritiers et l’US aux parents Par contre cela exige une comptabilité plus lourde avec pour ma part assistance d’un cabinet comptable pour l’édition du bilan (env. Cela dit, comment faire justement pour une SC à l’IS dont le gérant a déjà transmis une grosse partie des parts de NP pour sa transmission (en ayant payé beaucoup) et qui a des difficultés à donner les 30% restants dans la mesure où la valeur de la SC a énormément gonflé?